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经过长达近两年的准备，保租房公募REITs在2022年实现了从0到1的突破。深圳、厦门、北京三单保租房公募REITs率先落地，2022年11月第四单华润有巢REITs是首单市场化保租房公募REITs已正式发行。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在第四届住房租赁产业国际论坛表示，从住房租赁公募REITs的市场火热反响，到各地住房租赁条例进一步强调机构化运营、高品质供给，住房租赁的中国模式正在形成。

ICCRA

(资料图片)

近期，ICCRA对租客端的调研数据显示，青年人在租房时考虑的因素中，排名前三的依次顺序为:是否可以携带宠物入住、租约和租金的稳定性、房间朝向。

赵然认为，除了舒适之外，租赁住房产品还要关注到客户的情感、文化和社交诉求等，市场需求将驱动供给侧不断进阶发展。

供给侧改革背后蕴含着新的经济增长点，推动住房租赁行业形成非常完善的上下游产业链。她指出，目前包括设计、建造、家具家电、智能化设备、信息管理系统、租房交易平台、金融服务等一系列细分领域在内的产业链格局在我国住房租赁行业已渐具雏形。同时，越来越多供应商在调整产品研发模型，以适应住房租赁行业的需求特点，将来行业上下游产业链将愈发完整。

租赁住房通过提供居住空间，指向租户的私域，更具提供居住相关增值服务的想象空间。企业可以将租赁住房视为一个服务终端平台，扩展餐饮服务、家政服务、生活消费服务、宠物服务、儿童托管服务、娱乐服务以及各类高科技体验等服务，形成租赁+消费模式。

赵然认为，供给品质化、主体多样化、推力金融化，将成为「住房租赁中国模式」的三大特征。这三大特征也将给行业的不同参与方带来机遇与挑战。

租赁住房产品变化主要体现在3个方面：一是产品结构的变化，二是产品配套设施的变化，三是智能化的应用。

从筹集渠道来看，已开业的机构化集中式租赁住房项目仍以存量盘活和改造为主，占比达到71%。存量盘活主要有两个渠道：一是包租运营的“二房东”模式，这一模式仍是目前我国住房租赁市场的主要运营方式，二是企业对自有的闲置低效物业进行盘活改造，这是大部分房企正在进行的尝试，特别是以非居住物业的改造为主。赵然预计这一模式将在城市更新的大背景下，成为我国租赁住房未来可持续发展的重要渠道。

公募REITs等金融工具也是保租房发展的助推器，加速了「投融建管退」商业模式的形成。赵然认为，保障性租赁住房公募REITs助力行业吸引更多的社会资本参与，拓宽资金来源。在「中国模式下」，金融与住房租赁行业的结合会带来更快速的化学反应。

关键词： 租赁行业 中国模式