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大卖场时代终结 鼎好大厦小业主面临去留抉择

新冠肺炎疫情突袭，中关村电子城的转型也不得不推迟。

3月28日下午，《证券日报》记者来到中关村电子城，鼎好大厦的大门紧闭并未营业，从玻璃望进去，一层基本已经清空。

“疫情以来一直没开门，有头脑的商户早就搬去其他地方了。”鼎好大厦附近的保安向《证券日报》记者表示，现在只有二层、三层和四层还有一些商户，估计等不到今年年底就全部清空了，那些不愿意走的商户早晚也得走。

近年间，由于互联网电商的崛起，曾经熙熙攘攘的中关村电子城每况愈下，不得不转型。2015年，中关村e世界宣布关闭;2016年，海龙电子城停业转型;2019年初，作为中关村大卖场最后的留守者，鼎好大厦也易主，此举被称为中关村电子城转型的“最后一棒”。

但一年过去了，鼎好大厦的改造尚未启动。受疫情影响，大厦工程改造、小业主分散式产权收购等相关行动更是不得不放缓。

“受疫情影响，鼎好大厦所有工作均放缓了进度。3月中旬复工后，与小业主的洽商工作已经恢复。”鼎好大厦总经理王剑峰在接受《证券日报》记者采访时表示，“我们将不再执行公司2019年既定的小业主分散式产权收购计划，会根据疫情形势及与小业主的沟通情况有所取舍，适时结束收购，重新调整投资策略，合理控制成本，尽快启动大厦A座工程改造，推动项目整体进展”。

工程改造面临挑战

2019年3月份，鼎好大厦完成股权收购，投资方主要为境外基金机构，股权交易价格为57.2亿元。这一收购因为涉及中关村电子城转型，备受市场关注。

但目前从项目现场来看，股权收购一年后鼎好大厦的改造工程尚未启动。

“鼎好大厦是体量很大的城市更新改造项目，具有较大的创新性和挑战性，目前受疫情的影响，工程改造进度有所滞后、成本控制压力攀升、投资预算有失控风险。”王剑峰在接受《证券日报》记者采访时表示，有些问题经过努力和采取多方面措施是可以控制和解决的，但也有一些问题，特别是分散式产权商铺的整合工作，面临的挑战很大。

实际上，小业主分散式产权商铺收购是中关村电子城很多卖场在改造过程中遇到的普遍性难题。

据了解，分散式产权商铺始于2000年前后，开发商将店铺切分卖给不同的小业主，因店铺面积较小，运营成本较低，众多店铺聚集在一起，一开始具有较大的活力。但随着时代的发展，分散式产权的缺陷已经暴露出来，由于产权过于分散导致无法统一规划经营和管理提升，卖场品质越来越差，已无法跟上时代发展的步伐。

业内认为，如今，中关村电子大卖场辉煌已过，分散式产权商铺的高额盈利性不复存在，若能适时退出，不一定是最好的选择，但将是最理性的选择。

2019年12月初，鼎好大厦启动了卖场分散式产权铺位收购行动，截至2020年3月20日，已经完成80多户签约过户及100%付款。目前，还有约340户商户仍在经营中，相关洽谈工作正在持续进行。

王剑峰表示：“这次分散式产权商铺收购的原则就是能收则收、能租则租、尊重物权、共同发展。收购的价格会是恒定不变的，从始至终贯穿下去。此外，收购不会是无限期的，我们将根据公司今年的战略调整适时结束收购行动。”

有已经搬离的商户向《证券日报》记者表示，因为店铺面积太小，再守下去也无法获得高价收购，还不如速战速决，实现现金为王。但也有商户还在观望和纠结，表示鼎好大厦的统一收购价格让他们有些不甘。而受此次疫情影响出现的资金短缺、资金链断裂等问题，也让一些小业主面临越来越大的经营压力。

中关村大卖场时代终结

曾经到过中关村电子城的人都很难忘记，当时每个大楼都熙熙攘攘，早期在这里做生意的人也赚得盆满钵满。

1999年，鼎好、海龙等几家大型卖场开门营业，一时间让中关村西区“电子一条街”声名远扬。接下来的十年，是中关村电子大卖场的鼎盛时期，市场份额一度占据全国70%以上。

但是，电商的发展给传统销售方式带来巨大冲击，线下大卖场的效益越来越差，内部经营管理也愈发混乱，不时还被曝出欺诈消费者的负面新闻。

数据显示，2011年中关村IT卖场电子产品销售额下滑至176亿元，而京东商城2011年的净销售额为210亿元。彼时，电子商务的强劲增长势头，已开始将传统电子卖场甩在了身后。一个尽显疲态，一个风头正劲。

从中关村一个4平方米摊位起步的刘强东，通过创办京东商城这种电子商务的方式，开始逐渐抢占原本属于中关村电子城的蛋糕。

除了京东，抢占这一市场的还有天猫、淘宝以及原先在传统家电卖场深耕多年的苏宁、国美等，与此同时，消费者开始愈发信赖线上平台的购买渠道。

中关村电子大卖场的繁荣在持续了十年之后，随着互联网时代的变革而逐渐走向衰落，而政府对中关村的新定位也宣告了中关村电子大卖场时代的终结，逐渐向“创新创业街区”转型。

2009年，海淀区政府发布了《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》，不再鼓励电子卖场、商场、购物中心、餐饮等业态在该区域发展，逐步调整传统商贸业规模，为高端产业发展腾出空间;2011年，相关政府部门出台扶持政策，旨在压缩中关村西区的批发零售空间，增大高端产业入驻的写字楼空间;2015年，《中关村大街发展规划》提出，中关村地区将在未来3年到5年内完成转型，彻底告别电子卖场。

2015年至2016年期间，中关村e世界、百脑汇、海龙电子城都相继关停并实现转型。

王剑峰表示，未来的经营模式要按照北京市、海淀区的规划要求和相关部门的许可去做，预计统一经营将是大势所趋，在业主坚持留下的分散式产权区域范围内，大概率会结合现在的卖场模式做成中关村历史街区和中关村历史博物馆的形式，给留下的业主们一个展示空间。

他还强调，希望通过项目定位梳理、设计理念更新、工程改造升级等手段，将鼎好大厦打造成高科技企业公共交互空间，带动片区升级，吸引更多高新科创企业聚集。

关键词： 中关村电子城转型